Центральная Научная Библиотека  
Главная
 
Новости
 
Разделы
 
Работы
 
Контакты
 
E-mail
 
  Главная    

 

  Поиск:  

Меню 

· Главная
· Биржевое дело
· Военное дело и   гражданская оборона
· Геодезия
· Естествознание
· Искусство и культура
· Краеведение и   этнография
· Культурология
· Международное   публичное право
· Менеджмент и трудовые   отношения
· Оккультизм и уфология
· Религия и мифология
· Теория государства и   права
· Транспорт
· Экономика и   экономическая теория
· Военная кафедра
· Авиация и космонавтика
· Административное право
· Арбитражный процесс
· Архитектура
· Астрономия
· Банковское дело
· Безопасность   жизнедеятельности
· Биржевое дело
· Ботаника и сельское   хозяйство
· Бухгалтерский учет и   аудит
· Валютные отношения
· Ветеринария




Анализ цен на недвижимость

Анализ цен на недвижимость

федеральное агентство по образованию

федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

"сибирская академия государственной службы"

ИНСТИТУТ ПЕРЕПОДГОТОВКИ СПЕЦИАЛИСТОВ

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине: Ценообразование

Тема: Анализ цен на недвижимость

Выполнил:

Специальность: ФиК

Группа: 08306

НОВОСИБИРСК 2010

Моделирование ценообразования на жилье

Этап 1. Анализ состояния рынка

Цены на вторичном рынке жилья г.Новосибирска зависят от ряда факторов, в том числе:

- количество комнат в квартире (1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные, 4,5-комнатные);

- район престижности (месторасположение квартиры) - этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-центр, 2-линия метро, 3-средняя удаленность, 4-окраина;

- этаж, где расположена квартира, - этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения:: 1-первый, 2-промежуточный, 3-последний;

- тип квартиры - этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-полногабаритное, 2-улучшенной планировки, 3-типовое, 4-"хрущевка".

На основании фактической информации о предложении квартир на вторичном рынке недвижимости г.Новосибирска построим матрицы колеблемости цены квартиры от ее факторных параметров (количество комнат в квартире, район престижности, этаж, тип квартиры). Для представительности выборки проанализируем не менее 25 квартир - минимальный объем выборки рассчитывается исходя из количества выбранных факторов (m=4):

= 5*(m+1) = 5*(4+1)=25

Источник информации: журнал "Справочник по недвижимости" №39(412) 4 - 11 октября 2010.

Таблица 1 Выборка 25 объектов вторичного жилья в г.Новосибирске

№п/п

Улица, дом

Количество комнат

Район престижности

Этаж/этажность

Тип жилья

Цена, тыс.руб

1

Толбухина 23

1

4

2

2

1 830

2

Красный проспект 94/1

1

1

1

4

1 800

3

Геодезическая 17/1

1

2

2

2

2 350

4

Лазурная 22

1

4

3

3

1 650

5

Некрасова 84

1

2

2

1

1 950

6

Народная 54

2

3

2

2

3 700

7

К.Маркса 14/1

2

2

2

4

1 700

8

Ленина 15

2

1

3

1

2 650

9

О.Жилиной 58

2

2

2

3

1 750

10

Ватутина 1

2

3

2

4

1 600

11

Кошурникова 53/1

3

2

1

1

4 500

12

Есенина 10

3

4

3

3

2 150

13

Зеленая горка 11/1

3

4

2

1

4 750

14

Советская 95

3

1

2

1

6 500

15

Дачная 23/3

3

4

1

3

2 400

16

Фрунзе 59/1

4

1

1

3

2 950

17

Саввы Кожевникова 13

5

4

2

3

3 450

18

Писарева 82

4

3

1

2

2 950

19

Селезнева 39

4

2

1

1

3 500

20

Баумана 3/3

4

4

2

1

2 722

21

Кропоткина 130/3

1

3

3

3

1 700

22

Лежена 6/2

2

3

1

2

1 850

23

Блюхера 29

3

2

3

4

2 300

24

Б.Хмельницкого 41/1

2

4

2

1

2 300

25

Панфиловцев 1

2

4

2

4

1 750

В процессе выборки обследовано 25 предложений квартир, при этом структура предложения квартир имеет вид:

· по количеству комнат: 1-комнатные - 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена - 1880 тыс.руб), 2-комнатные - 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена - 2162,5 тыс.руб); 3-комнатные - 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена - 3767 тыс.руб), 4,5-комнатные - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена - 3114,4 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от количества комнат - чем больше комнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесценивает квартиру;

· по месторасположению: в центре - 4 ед. или 16% к итогу (средняя цена - 3475 тыс.руб), по линии метро - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена - 2578,5 тыс.руб), в средней удаленности - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена - 2360 тыс.руб), на окраине - 9 ед. или 36% к итогу (средняя цена - 2556 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) - чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена;

· по этажу расположения: на первом - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена - 2850 тыс.руб), на промежуточных - 13 ед. или 52% к итогу (средняя цена - 2796 тыс.руб), на последнем - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена - 2090 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа - чем выше, тем ниже цена;

· по типу квартиры: полногабаритные - 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена - 3609 тыс.руб), улучшенной планировки - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена - 2536 тыс.руб), типовые - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена - 2293 тыс.руб), "хрущевки" - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена - 1830 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее типа ("качества" квартиры) - чем "ниже" качество квартиры, тем ниже цена

В сводных таблицах (матрицах) для отдельных пар факторов (табл. 2 и табл.3) отражены средние цены квартир в зависимости от сочетания факторов.

Таблица 2 Средние цены на жилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от количества комнат/ района тыс.руб

Район престижности

Квартира

В среднем

Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от района (к окраине)

1-ком.

2-ком

3-ком

4,5-ком.

Центр

1 800

2 600

6 500

2 950

3 475

1,392

Линия метро

2 150

1 725

3 400

3 500

2 579

1,083

Средняя отдаленность

1 700

2 383

0

2 950

2 360

0,942

Окраина

1 740

2 025

3 100

3 086

2 556

1,000

В среднем

1 880

2 163

3 767

3 114

2 670

-

Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от количества комнат (к 1-ком)

1,000

1,182

2,346

1,690

-

-

Данные табл.2 подтверждают ранее сделанные выводы:

· цена на квартиры находится в прямой зависимости от количества комнат - чем больше комнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесценивает квартиру;

· цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) - чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена.

Таблица 3 Сводная таблица цен на жилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от типа квартиры/этажа тыс.руб

Этаж

Тип жилья

В среднем

Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от типа жилья (к последнему этажу)

Полно-габаритное

Улучшенной планировки

Типовое

"Хрущевка"

Первый

4 000

2 400

2 675

1 800

2 850

1,364

Промежуточный

3 644

2 627

2 600

1 683

2 796

1,338

Последний

2 650

0

1 833

2 300

2 090

1,000

В среднем

3 609

2 536

2 293

1 830

2 670

-

Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от этажа (к "хрущевке")

1,972

1,386

1,253

1,000

-

-

Данные табл.3 подтверждают ранее сделанные выводы:

· цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа - чем выше, тем ниже цена;

· цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее типа ("качества" квартиры) - чем "ниже" качество квартиры, тем ниже цена.

В целом можно говорить о том, что полученные коэффициенты сравнения предлагаемой цены квартир в зависимости от сочетания различных пар факторов позволяют сравнивать цену двух квартир, которые отличаются друг от друга каким-либо одним параметром (если параметров отличий несколько, то сравнение и корректировку следует производить последовательно).

Этап 2. Прогноз изменения цены квартиры

Оценим влияние на изменение цены квартиры на вторичном рынке ряда факторов:

· доллар будет выпущен из "коридора" - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке;

· ожидаемый уровень инфляции составит 24% в год - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке;

· увеличится вывод жилья из оборота на вторичном рынке - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке (снизится предложение жилья);

· организуется ипотечное кредитование - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке за счет роста денежной массы для покупки квартир;

· налогообложение банков и физических лиц при инвестировании в жилищное строительство становится льготным - вероятно снижение цен на квартиры на вторичном рынке и рост цен на первичном рынке (за счет расширения спроса).






Информация 







© Центральная Научная Библиотека